Türkiye’de konut satışları ekim ayında rekor düzeylere ulaştı. Geçen yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 76.1 artış gösteren satışlar, 165 bin 138 ile hem son 22 ayın doruğunu gördü hem de tüm vakitlerin en yüksek ekim ayı satışı gerçekleşti. Dikkat çeken istatistiklerinden biri de kredili satışlarda görüldü. Ekim ayında ipotekli konut satışları, geçen yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 278.2 artarak 21 bin 95 oldu. Toplam satışlardaki hissesi yüzde 12.8 olan ipotekli satışlar, artışa karşın uzun periyot ortalamasının altında kaldı. Kredi faizlerindeki hafif gerilemenin piyasayı hareketlendirdiği söz ediliyor.
Şu sıralarda birtakım bankaların konut kredisi faiz oranları 3’ün altında bulunuyor. Konut satışları ocak-ekim periyodunda ise 2023’ün birebir devrine nazaran yüzde 11.9 artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Diğer bir yandan da Türkiye’de konut fiyatları, ekim ayında gerçek manada yüzde 14.7 düştü. Mevduat üzere farklı yatırım araçlarında bekleyen ve inançlı liman arayışında olanlar, son aylarda rotasını gayrimenkule çevirdi. Konut piyasasındaki bu gelişmeler, yatırımcının tekrar gayrimenkule yöneldiği yorumlarına neden oldu.
Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, konut piyasasındaki hareketliliği, gerçek konut fiyatlarındaki gerilemenin tesirlerini, kira fiyatlarının seyrini ve konut kredisi faizlerinde önümüzdeki periyotta bir düşüş olup olmayacağını Sputnik’e kıymetlendirdi.
Konut satışlarında artış devam eder mi?
Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Duman, konut satışlarındaki artışın devam edip etmeyeceğiyle ilgili “Birincisi, aslında kredi mevduat hesabı ve altın gibisi finansal enstrümanlardan değerli ölçüde servet birikimi yapan vatandaşların bir kesim konuta yönelmesi üzere düşünüyorum. Yani bu trendin kesilme ihtimali var. Lakin öbür taraftan bir diğer gösterge daha var. O da şu; tapu dairelerin açık olduğu gün sayısını itibariyle baktığımızda 2024 yılının nisan ayından beri bu yükseliş trendi devam ediyor. Yalnızca finansal enstrümanların getiri farklılaşmasından kaynaklanan bir portföy uyumlaması hareketi değilmiş üzere de bir sinyal veriyor” dedi.
Konut fiyatlarındaki gerçek düşüş
Konut fiyatlarında devam eden gerçek düşüşe ait Duman şunları kaydetti:
“Reel fiyatlarda düşüş var, yaklaşık yüzde 15’i buluyor. Zati yatırım başı da bunu gerektiriyor. Yani siz altından yüzde 70 para kazanmışsanız son bir yılda, enflasyonda yüzde 50 civarındaysa enflasyonun 20 puan üzerinde bir getiri elde etmişsiniz. Bu ortada konut da yalnızca yüzde 26 artmış. Siz de altında yüzde 70 paranızı üste almışsınız. Burada şöyle düşünebiliyor yatırımcılar; fiyatı gereğince artmayan bir eser demek ki önümüzdeki periyotta bu türlü bir potansiyel taşıyor. Öyleyse bu potansiyelden istifade etmek lazım. Bu yatırımın sermaye getirisi tarafı. Yani 100 lira koydum konuta önümüzdeki yıl enflasyondan daha yüksek bir geri dönüş beklentisini söz eder.”
“Bir de tekrar bu faiz oranlarının getirdiği öteki bir kanal var” sözlerini kullanan Duman, “Bu da şu; konut fiyatları düşerken kiralarsa çok süratli bir halde arttı. Münasebetiyle konutla kira ortasındaki bağlantıyı ima eden brüt kira çarpanı çok makul düzeylere geldi. Şöyle örnek vereyim; 4-5 yıl evvel 30 yıllara dayanmıştı konutun kendini karşılama müddeti yani kira ile konut pahası ortasındaki bağlantı. Sonra bu 25 yılı buldu. 2 yıl evvel 20 yılda, şu anda ortalaması 15 yıl civarında lakin 1+1 üzere daha küçük konutlarda 10-12 yıllardan bahsediliyor. Bu da brüt kira getirisinin yüzde 8-10 ortasında değişmesi manasına geliyor. Bu açıdan bakıldığında da nakit akımına yatırım yapacak yatırımcılar açısından hayli cazip bir seçenek” diye konuştu.
Kira fiyatları ne olacak?
“Orta vadede kiralarda bir artış beklentim var. Lakin konjonktürel olarak 3 ay, 6 aylık periyotlarda sakinleşebilir, dingin gidebilir. Lakin genel trend, kiraların daha kuvvetli seyredeceği tarafında.”
“Kiralardaki artışın konut fiyatlarına nazaran daha kuvvetli bir halde devam edeceğini düşünüyorum” sözlerini kullanan Doğan, gerçekesini şu biçimde açıkladı:
Kiralama piyasasına gereğince konut arzı yok şu anda. Zira kira getirisi finansal manada yüksek lakin kiralarla ilgili son türel düzenlemeler ve mümkün ikinci, üçüncü meskenine sahip olanlara yönelik vergi ihtimali, yatırımcıları birazcık kiralı konut piyasasından uzak tutuyor üzere gözüküyor. O nedenle de yüksek konut fiyatları var. Krediler yok. Hasebiyle beşerler konut sahipliğine erişemiyorlar. O durumda da ne yapıyorlar? Kiralama piyasasında kalmayı tercih ediyorlar. Kiralama piyasasından sahiplik piyasasına geçiş yok. Orada geçmesi gerekenler duruyor lakin yenileri ekleniyor. Bunu şöyle düşünebilirsiniz; bir havuz sorunu üzere. Üstten musluktan su akıyor fakat aşağıdaki sarfiyat küçültülmüş. Aşağıdan 2 musluk varsa 2 musluktan birisi kapanmış üzere düşünebilirsiniz. Münasebetiyle kiralama piyasasındaki baskı önümüzdeki periyotlarda de devam ettirme ihtimalini koruyor hala. Hasebiyle orta vadede kiralarda bir artış beklentim var. Lakin konjonktürel olarak 3 ay, 6 aylık devirlerde sakinleşebilir, dingin gidebilir. Ama genel trend, kiraların daha kuvvetli seyredeceği tarafında.
Konut kredisi faizleri düşecek mi?
Bir müddettir yüzde 3’ün altında seyreden konut kredisi faizlerindeki durumu pahalandıran Duman, öngörüsünü şu biçimde paylaştı:
“Bana kalırsa önümüzdeki bir yıl içinde konut kredilerinde önemli bir düşme görebileceğimizi zannetmiyorum. Düşme olsa bile bu kez BDDK devreye girip makro ihtiyati önlemler çerçevesinde kredi kullanımıyla ilgili kısıtlar, maniler geliştirir diye kestirim ediyorum. O nedenle kredi faiz oranlarının düşmesiyle beslenecek bir konut piyasasını çok öngörmüyorum. Esasen ben onlara konut kredisi demiyorum. Onlara peşinat tamamlama kredisi diyorum. Zira bir şeyin konut kredi olabilmesi için hani 20 liranız 30 liranız varsa 70 lira kredi kullanabilmeniz lazım. Artık durum tam aykırısı 70 liranız varsa 30 lira kredi kullanabiliyorsunuz. Şöyle söyleyeyim size, parası olmayana esasen kredi verilmiyor.”
Kaynak : Sputnik
News
